Có một tình huống rất nhiều chủ doanh nghiệp gặp phải: nhìn báo cáo thì doanh thu tăng, đơn hàng nhiều hơn, công việc bận rộn hơn, nhưng trong tài khoản lại không còn bao nhiêu tiền mặt. Đến lúc cần trả lương, nhập hàng, trả nợ ngân hàng hoặc xoay vốn cho mùa kinh doanh mới thì mới thấy mình đang bị căng.
Nguy hiểm hơn, khi thấy doanh thu tăng, nhiều người nghĩ rằng mình “đang dư tiền” rồi vội lấy tiền kinh doanh đi mua đất, mua tài sản lớn hoặc đặt cọc theo cảm xúc. Nếu tài sản đó pháp lý chưa rõ, thanh khoản chậm, hoặc không có lối thoát, dòng tiền đang yếu sẽ càng yếu hơn. Bài viết này giúp chủ doanh nghiệp nhìn lại vấn đề một cách bình tĩnh, dễ hiểu và thực tế.
1. Doanh thu tăng nhưng tiền mặt giảm là dấu hiệu cần kiểm tra ngay
Doanh thu là số tiền doanh nghiệp bán được trên giấy tờ. Tiền mặt là số tiền thật đang nằm trong tài khoản hoặc két để doanh nghiệp dùng ngay khi cần.
Hai con số này không phải lúc nào cũng đi cùng nhau.
Có doanh nghiệp bán được nhiều hàng hơn, nhưng khách chưa trả tiền. Có doanh nghiệp ký được hợp đồng lớn, nhưng phải ứng trước tiền nguyên liệu, nhân sự, vận hành. Có doanh nghiệp nhìn bên ngoài rất phát triển, nhưng bên trong tiền mặt lại mỏng, chỉ cần một khoản thu về chậm là cả hệ thống căng.
Với chủ doanh nghiệp, điều quan trọng không phải là “tháng này bán được bao nhiêu”, mà là “tiền thật còn lại bao nhiêu sau khi trừ công nợ, chi phí, khoản vay và nghĩa vụ phải trả”.
Đây là nền tảng của quản lý dòng tiền doanh nghiệp. Nếu không nhìn được dòng tiền, chủ doanh nghiệp rất dễ ra quyết định đầu tư sai thời điểm.
Khi doanh thu tăng mà tiền mặt giảm, thường không phải vì doanh nghiệp không kiếm được tiền. Vấn đề là tiền đang nằm sai chỗ.
Tiền có thể đang nằm ở công nợ khách hàng. Bán được hàng nhưng chưa thu được tiền thì chưa thể gọi là an toàn.
Tiền có thể đang nằm trong hàng tồn kho. Nhập hàng nhiều, kho đầy, nhưng bán chậm thì vốn bị khóa lại.
Tiền có thể đang nằm trong chi phí mở rộng. Thuê thêm mặt bằng, tuyển thêm người, chạy thêm marketing, đầu tư máy móc… tất cả đều cần tiền trước khi tạo ra lợi nhuận thật.
Tiền cũng có thể đang nằm trong các tài sản khó bán nhanh như đất nền, nhà, máy móc hoặc khoản đầu tư dài hạn. Tài sản có thể có giá trị, nhưng nếu cần tiền gấp mà bán không được, doanh nghiệp vẫn bị nghẽn.
Nói đơn giản: doanh nghiệp không chỉ cần có tài sản, mà cần có tiền đúng lúc.
Đó là lý do khi dòng tiền doanh nghiệp bị nghẽn, chủ doanh nghiệp phải dừng lại để kiểm tra trước khi tiếp tục mở rộng hoặc đầu tư thêm.
Chủ doanh nghiệp thường có một điểm mạnh là dám làm, dám quyết, nhìn thấy cơ hội nhanh. Nhưng chính điểm mạnh đó đôi khi lại trở thành rủi ro nếu thiếu lớp kiểm soát.
Khi doanh thu tăng, người làm chủ dễ có cảm giác mình đang mạnh hơn thực tế. Thấy tiền về nhiều hơn, thấy tài khoản có lúc phình lên, thấy thị trường bên ngoài nói nhiều về đất, vàng, chứng khoán, bất động sản… là bắt đầu muốn phân bổ tài sản.
Bản thân việc phân bổ tài sản không sai. Vấn đề nằm ở thời điểm, tỷ trọng và pháp lý.
Nếu lấy tiền vận hành doanh nghiệp để mua một tài sản khó bán nhanh, doanh nghiệp có thể mất lớp đệm an toàn. Nếu tài sản đó lại vướng quy hoạch, chưa rõ mục đích sử dụng, chưa đủ điều kiện sang tên, hoặc mua theo giấy tờ chưa chắc chắn, rủi ro sẽ nhân đôi.
Đây là sai lầm khi dùng tiền kinh doanh mua đất mà nhiều người mới đầu tư dễ mắc phải: thấy doanh thu tăng nên nghĩ mình dư tiền, nhưng thật ra tiền đó còn phải nuôi doanh nghiệp.
Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng 2024 đã được sửa đổi, bổ sung để có hiệu lực sớm từ ngày 01/08/2024 theo Luật số 43/2024/QH15. Khi giao dịch tài sản lớn, người mua càng cần đọc đúng quy định hiện hành thay vì nghe truyền miệng.
Một doanh nghiệp khỏe cần có 3 lớp tiền.
Lớp thứ nhất là tiền vận hành. Đây là tiền dùng để trả lương, nhập hàng, thuê mặt bằng, chạy marketing, trả nhà cung cấp và xử lý việc phát sinh. Khoản này không nên đem đi đầu tư dài hạn.
Lớp thứ hai là quỹ dự phòng. Đây là tiền để doanh nghiệp sống được nếu doanh thu giảm, khách trả chậm, thị trường chậm lại hoặc ngân hàng thay đổi điều kiện vay. Chủ doanh nghiệp nên có quỹ dự phòng tối thiểu vài tháng chi phí cố định, tùy ngành nghề.
Lớp thứ ba mới là tiền đầu tư. Đây là phần tiền thật sự dư sau khi doanh nghiệp đã có dòng tiền ổn định, quỹ dự phòng đủ và không bị áp lực nợ ngắn hạn.
Nếu chưa tách được 3 lớp tiền này, chưa nên vội xuống tiền vào tài sản lớn. Đặc biệt là tài sản cần thời gian bán lại như bất động sản vùng ven, đất nền, nhà phố hoặc tài sản đang chờ hoàn thiện pháp lý.
Đầu tư đúng không phải là mua thật nhanh. Đầu tư đúng là mua xong vẫn ngủ được, doanh nghiệp vẫn vận hành được, gia đình vẫn an toàn và khi cần thoát vẫn có đường ra.
Trước khi đầu tư, chủ doanh nghiệp nên tự hỏi từng câu rất đơn giản.
Doanh thu tăng, nhưng tiền đã thu về thật chưa?
Khách hàng đang nợ bao nhiêu tiền?
Khoản nào chắc chắn thu được, khoản nào có nguy cơ kéo dài?
Doanh nghiệp còn bao nhiêu tháng chi phí cố định trong tài khoản?
Nếu 3 tháng tới doanh thu giảm 30%, doanh nghiệp có sống được không?
Khoản vay hiện tại chiếm bao nhiêu phần trăm dòng tiền hằng tháng?
Nếu lãi suất tăng hoặc ngân hàng siết điều kiện vay, doanh nghiệp có bị áp lực không?
Sau khi mua tài sản, còn đủ tiền trả lương, nhập hàng, xử lý công nợ và dự phòng không?
Nếu câu trả lời còn mơ hồ, tốt nhất chưa nên mua. Người mới đầu tư cần hiểu rõ rủi ro đầu tư trước khi nghĩ đến chuyện tài sản sẽ tăng giá.
Bất động sản là tài sản lớn. Điểm mạnh là có tính hữu hình, dễ hiểu, phù hợp với người thích nắm giữ dài hạn. Nhưng điểm yếu là thanh khoản không phải lúc nào cũng nhanh, chi phí giao dịch lớn và nếu sai pháp lý thì xử lý rất mệt.
Vì vậy, trước khi xuống tiền, người mua cần kiểm tra tối thiểu các điểm sau.
Thứ nhất, kiểm tra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đất có sổ riêng chưa? Chủ đứng tên là ai? Có đồng sở hữu không? Có đang thế chấp, kê biên, tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch không?
Thứ hai, kiểm tra mục đích sử dụng đất. Đất ở, đất trồng cây lâu năm, đất sản xuất kinh doanh, đất thương mại dịch vụ hay loại đất khác? Mục đích sử dụng đất quyết định rất nhiều đến khả năng xây dựng, chuyển nhượng, vay ngân hàng và giá trị thực.
Thứ ba, kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Một khu đất nhìn ngoài thực tế rất đẹp nhưng nếu nằm trong quy hoạch đường, công trình công cộng, hành lang bảo vệ hoặc khu vực hạn chế chuyển mục đích thì rủi ro sẽ khác hoàn toàn.
Thứ tư, kiểm tra hồ sơ địa chính và thông tin tại cơ quan có thẩm quyền. Không nên chỉ xem bản chụp sổ, bản vẽ môi giới gửi hoặc lời nói của người bán.
Thứ năm, kiểm tra khả năng sang tên. Mua được chưa đủ. Phải sang tên được, nhận tài sản hợp pháp được, sau này bán lại được.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai, có hiệu lực từ 01/08/2024. Đây là nhóm quy định rất đáng chú ý khi người mua cần kiểm tra đăng ký đất đai và hồ sơ pháp lý trước giao dịch.
Đặt cọc là bước nhiều người xem nhẹ. Nhưng với bất động sản, đặt cọc sai có thể làm mất tiền rất nhanh.
Trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất, cần kiểm tra rõ: ai là người nhận cọc, người đó có đúng là chủ đất hoặc người được ủy quyền hợp pháp không, tài sản có đủ điều kiện chuyển nhượng không, thời hạn sang tên là bao lâu, nếu không sang tên được thì ai chịu trách nhiệm, tiền cọc xử lý thế nào.
Không nên đặt cọc chỉ vì sợ người khác mua mất. Cũng không nên đặt cọc khi chưa xem bản gốc giấy tờ, chưa kiểm tra quy hoạch, chưa kiểm tra tranh chấp và chưa tính dòng tiền sau khi mua.
Với giao dịch nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi tài sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.
Nói đời thường là thế này: tiền cọc không phải tiền thử. Đã chuyển tiền là đã bước vào ràng buộc. Vì vậy, cọc phải chậm hơn kiểm tra, không được nhanh hơn hiểu biết.
Một chủ doanh nghiệp không nên chỉ nhìn tài sản theo câu hỏi: “Mua cái gì lời nhất?” Câu hỏi đúng hơn là: “Mua xong, doanh nghiệp của mình có còn an toàn không?”
Có thể chia vốn theo 4 nhóm.
Nhóm một là tiền mặt và tiền gửi ngắn hạn để đảm bảo vận hành. Đây là lớp bảo vệ đầu tiên.
Nhóm hai là vốn tái đầu tư vào doanh nghiệp chính. Nếu ngành kinh doanh chính còn tạo dòng tiền tốt, đây thường là nơi cần ưu tiên trước.
Nhóm ba là tài sản phòng thủ như tiền gửi, tài sản có thanh khoản cao hoặc khoản đầu tư ít ảnh hưởng đến dòng tiền vận hành.
Nhóm bốn là tài sản dài hạn như bất động sản. Nhóm này chỉ nên dùng tiền thật sự nhàn rỗi, không phải tiền đang cần cho doanh nghiệp.
Không có tỷ lệ cố định đúng cho tất cả mọi người. Người có doanh nghiệp ổn định, ít nợ, dòng tiền đều sẽ khác người đang mở rộng, công nợ nhiều, chi phí cố định cao. Điều quan trọng là không để một quyết định đầu tư làm doanh nghiệp mất khả năng xoay tiền.
Với bất động sản, người mua mới thường chỉ nhìn giá mua và kỳ vọng giá bán. Nhưng người làm chủ nên nhìn thêm 4 câu hỏi.
Tài sản này có pháp lý sạch không?
Tài sản này có nhu cầu thật không?
Tài sản này nếu cần bán lại thì ai là người mua?
Tài sản này nếu giữ 2–3 năm thì dòng tiền gia đình và doanh nghiệp có chịu được không?
Một khu đất có thể có vị trí tốt nhưng giá đã bị đẩy cao. Một tài sản có thể rẻ nhưng pháp lý yếu. Một khu vực có thể có tiềm năng nhưng thanh khoản đang chậm. Người mua cần thừa nhận cả ưu điểm và nhược điểm trước khi xuống tiền.
Đầu tư an toàn không phải là né hết rủi ro. Đầu tư an toàn là biết rủi ro nằm ở đâu, chấp nhận phần nào, tránh phần nào và luôn có đường lùi.
Khi doanh thu tăng nhưng tiền mặt giảm, đừng vội vui vì con số bán hàng. Hãy nhìn lại tiền thật còn lại, khoản phải thu, khoản phải trả, hàng tồn kho, nợ vay và quỹ dự phòng.
Khi muốn mua bất động sản, đừng để cảm xúc đi trước pháp lý. Một tài sản có thể bỏ lỡ vẫn còn cơ hội khác. Nhưng một quyết định sai pháp lý có thể làm mất nhiều năm sửa chữa.
Nếu chưa rành, nên có người đồng hành trung lập: người am hiểu pháp lý, người có kinh nghiệm thị trường, kế toán hoặc cố vấn tài chính. Không phải để họ quyết thay mình, mà để giúp mình nhìn đủ mặt trước khi ký giấy và chuyển tiền.
Trong giai đoạn biến động, người giữ được tiền mặt, giữ được pháp lý sạch và giữ được kỷ luật dòng tiền mới là người còn cơ hội đi đường dài.
Quý khách điền thông tin bên dưới chúng tôi sẽ liên hệ trong thời gian sớm nhất
